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第一私募论坛[http://www.simu001.cn]( s# W6 l: W' Z- y
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) |& b5 L4 D i1 I针对房地产“去库存”难题，中国央行和银监会在猴年春节前夕率先出台2016年首个国家性的楼市“去库存”新政。观察人士认为，央行新政再次降低购房的“准入门槛”，未来2至3年内，交易环节税费进一步调整、住宅标准调整等一系列去库存“政策潮”可能会接踵而至。
5 D! K$ t9 e! F7 d5 n* z: p 中国央行和银监会2日联手发布房贷新政：不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。1 `* z. g' Q; w# X, y3 \
中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮2日在接受中新社记者采访时分析称，央行在春节前发布房贷新政，其主要目的是降低居民购房的准入门槛，进而促进楼市库存消化。这一政策也体现中央政府化解房地产库存，支持居民购房、改善居住条件的态度。" D. E( ~4 k, |: z- Y
去年9月30日，央行和银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。昨日晚间，央行和银监会发布通知，明确上述城市在25%首付比例的基础上，“可向下浮动5个百分点”。
! L$ l- i) h; _2 ^' f2 p( K 通知还显示，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。去年“3·30”房贷新政曾将这一比例降低至40%。+ V0 a- L& ~/ O! |
目前，只有北上广深四大一线城市以及三亚还在执行“限购”政策。分析人士认为，在调整政策时剔除“限购”城市，显示国家并非简单地“托房市”，而是在房地产库存仍在进一步积压的背景下，力求精准去库存。" i# E* T# y: y$ K& }8 ?9 I
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此番政策出台的背景是，房地产去库存压力犹在，以及一线城市与三、四线城市房价的分化。国家统计局1月19日公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年底的62169万平方米增加近亿平方米。待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8。, O, I8 j! F3 }) F8 l, N$ j6 g
这意味着，库存在进一步累积。与之对应的，是2015年的新开工面积（154454万平方米）依旧大于销售面积（128495万平方米）。
* y1 g6 r2 s; W3 u# D# e房地产对国民经济的拉动作用，没有任何人可以否认，这也不难理解官方稳定房地产市场以稳定经济增长、改善居民生活的政策意图。那么，新政效果如何？; V. c c& W; b
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7 E7 n6 Z& e* y. }& Y% }易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，新政降低了购房者购房成本，这对购买首套住房和改善性住房的群体都有激励作用。
: Q7 _: c) k) [ b3 t0 L 不过新政不是“一刀切”：北京、上海、广州、深圳等限购城市并不参与“降首付”，同时，也要求金融机构结合当地实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。) f- Q( I* W2 a# g% r2 C, R
严跃进认为，房价上涨较快的二线城市，如苏州等，预计不会有所调整，因为房价上涨压力过大，盲目下调首付并不科学。而一些大城市周边区域，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山，珠三角的东莞、惠州等，受到限购城市需求“溢出效应”等因素的影响，一旦首付下调，市场交易或快速攀升。不过，广大中西部的三四线城市即便政策放宽也不会出现房价猛涨的状况。. g e; p* J5 ~" K& e4 Q8 H
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发表于 2016-2-3 10:11:00