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要点 7 X! L4 p' Y+ a2 m
三因素致使本轮房价迎来调解。
" p6 H& Z- y6 I" t 第一，前期货币宽松边际效应递减，货币政策进一步大幅宽松的大概性不大。由于2季度以后货币政策没有进一步降息降准，前期货币政策宽松的边际影响渐渐递减，而未来货币政策受房地产泡沫、人民币汇率贬值和资源流出的掣肘，在3季度中国经济走平的配景下，短期内货币政策大幅宽松的大概性不大。
# h o" ]# o2 f) D4 c 第二，购房需求迎来拐点。一方面，中恒久来讲，2017年中国购房适龄人群将渐渐进入负增长区间。随着中国第三次婴儿潮生齿渐渐购房以后，中国购房适龄人群将迎来负增长，这将导致未来中国购房刚性需求将渐渐萎缩，将不支持未来房价的高速增长。另一方面，短期来讲，限购政策将直接导致投资需求的降落，将导致购房需求进一步萎缩。
- e( u, `" Y' ~6 W5 F 第三，限购政策限定进一步加杠杆，而现在杠杆率已达短期峰值。思量我国房地产市场“金九银十”的特点，我国住民杠杆率现在大概已经靠近了2007年美国住民抵押贷款占房产贩卖额比重的峰值水平（51.6%）。这种情况下，近期房价攀升的动能必将快速降落，而且大概面对拐点。 # q& k4 L# s8 w& o1 |; Z
资金会流向何方？ 7 ]( x0 p' a/ a8 X8 b; F
房价一旦周期性见顶，资金在逐利的天性驱动下必将探求新的方向。 % H, ?7 }1 F- }# y# L$ Q; U
1、大宗商品与楼市的关联度很小，但现在存在较大变数。紧张经济体大宗商品期货市场的国际化水平都相对较高，大宗商品与房价关联度较小。本年春节以来，大宗商品指数不停处于相对较高的位置，而在技能上，短期内大概正处于降落通道。但“911”法案的戏剧性翻盘，大概引发沙特与西方国家关系的巨变，给未来原油和大宗商品代价走势增长了许多变数。
9 ]8 X- `1 R, Y( {+ w 2、强势美元配景下，贵重金属难言有好的投资时机。当前美国非农就业数据高于预期，美元强势，且由于美联储已经走向加息通道，短期内贵金属大概难以有好的走势。
" Y5 B5 Z' g1 x% F 3、债券市场感情敏感，短期内投资空间有限。在一连走出了2014年和2015年两年大牛市后，现在债市市场感情敏感，投资空间有限。 ' q" m9 \4 W$ s( q
4、股市大概是一个紧张选项。比年来，股市与房市之间资金的跷跷板效应比力显着。而近期股市不停在3000点左右震荡，短期内，一旦房价见顶，股市对资金大概是一个紧张选项。但假如房价出现剧烈调解，宏观经济也将受到巨大打击。这种情况下，肯定时期内，除了紧张的避险工具外，其他市场同样很难有好的投资时机。
: p! v' {5 e1 h) Z2 f# u 弁言
$ ?, [1 V( ^/ i# ]! m+ I 2016年中国经济波涛不惊，但房地产贩卖市场出现出难过的热闹，尤其是一线、二线都会的房地产贩卖市场格外火爆，引发社会各方广泛关注，从探究房价上涨的驱动因素到对调控政策的反思。那么，本轮房价涨势能否一连？倘若不能，由于资源自然的逐利性，充裕的资金将最有大概流向何方？股市会不会成为资金的一个紧张选项？ " b. H% m1 D4 a
本轮房价涨势已经靠近尾声
6 p* Q0 r6 h" Q# i 三因素致使本轮房价迎来拐点。
" a" A6 I _7 R/ Q8 Z( t& k1 I. G 第一，前期货币宽松边际效应递减，货币政策进一步大幅宽松的大概性不大。由于2季度以后货币政策没有进一步降息降准，前期货币政策宽松的边际影响将会渐渐递减，而未来货币政策受房地产泡沫、人民币汇率贬值和资源流出的掣肘，在3季度中国经济走平的配景下，短期内货币政策大幅宽松的大概性不大。 * I, z5 e# f) V* L: u
第二，购房需求迎来拐点。一方面，中恒久来讲，2017年中国购房适龄人群将渐渐进入负增长区间。随着中国第三次婴儿潮生齿渐渐购房以后，中国购房适龄人群将迎来负增长，这将导致未来中国购房刚性需求将渐渐萎缩，将不支持未来房价的高速增长。另一方面，短期来讲，限购政策将直接导致投资需求的降落，将导致购房需求进一步萎缩。岂论是恒久因素，照旧短期因素，房地产市场需求都将迎来拐点。
' E- n J" Y' y0 ^% E: ~6 z 第三，限购政策限定进一步加杠杆，而现在杠杆率已达短期峰值。与以往的楼市上涨周期相比，本轮房价大涨缺乏根本面的支持，是以住民加杠杆的方式支持起来的。这就决定了房价到底能走多高取决于住民加杠杆的本领。从数据上来看，当前，我国住民杠杆率大概已经靠近某种水平的极点。这将导致房价上涨的动能消散。对比来看，美国房贷余额与GDP比值在2007年金融危急前到达峰值，之后不停处于降杠杆状态，现在处在20%左右。日本房贷余额/GDP从2010年左右不停处于迟钝上升状态，现在也处于20%左右的水平。
: t% [+ e" `1 c+ X# O 我国的情况则是从2010年之后，住民房贷余额/GDP不停处于加速攀升状态。
: b0 A8 c. A" z* `' q K 2015年该比值为19.6%。2016年上半年我国新增房贷为2.36万亿，靠近2015年整年水平。假设本年以来不停按照这个增速，那么停止2016年9月尾，房贷余额/GDP大概已靠近25%。而假如思量新增房贷/地产贩卖额比值的情况，这一比值在本年上半年已经到达40%（假如思量公积金贷款的话大概已经靠近50%）。
& f p5 i% `8 Z 思量我国房地产市场“金九银十”的特点，这一比值现在大概已经靠近了2007年美国住民抵押贷款占房产贩卖额比重的峰值水平（51.6%）。这种情况下，近期房价攀升的动能必将快速降落，而且大概面对拐点。
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房地产开发不景气，从数据指标看，开发商对房地产市场未来远景并不看好。本次房价上涨之前的房地产周期，一样平常均出现出开发投资与房价走势同步的情况。这种同等性的体现，符合范例的“房价上涨-投资增长-供给增长-房价安稳（降落）-投资安稳（降落）-供给镌汰-房价上涨”的供给周期，从恒久来看，也是商品在供给方面的一样平通例律。
$ d, i) W* O/ F: Y 但是本轮房价大涨，我们并没有发现房地产开发投资同步上涨的情况，房地产开发投资增速从客岁年初以来不停低于10%，2015年同比增速只有1%。这与之前两轮房价上涨时期房地产开发投资超高速增长形成光显的对比。这种情况阐明房地产在供给侧方面正在降杠杆，开发商并不看好房地产的远景，存在尽快告终接纳现金然后持币观望的生理。
& S" \( s$ E$ _2 r% a 而假如往回看，房地产行业在2015年前后大概已经走过了供需均衡的拐点，这意味着房地产企业活动已经发生了变化，房地产对国民经济的拉动作用也正在减弱，未来房地产开发难以回到以往的繁荣。这也从侧面验证了，本轮房价大涨并没有供给侧的支持，更大概是单纯的需求侧繁荣。 # W# ?1 j8 X o3 s- b' N+ V
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" ^/ k5 y( Y5 e7 z1 r" S7 q9 M5 T1 U 力气有限的投资者想尽办法低沉杠杆本钱，力气强劲的却大概在退却。本轮房价上涨过程中，一个很“盛行”的征象就是“仳离潮”，这一征象在上海、杭州、南京等地纷纷上演。
# y& @. p& [- H" I7 W7 }5 h' A1 H8 S 外貌上看，“仳离潮”是为了应对限购，但更深层的缘故起因还是杠杆购房配景下，通过低沉杠杆本钱进而加杠杆之举。疯狂的背后也隐含两层涵义：一是本轮房价上涨，由于房价太高，一些力气较差，无本领应付首付款的真正“刚需”者大概已被打扫在本轮周期之外，房子成为纯粹的谋利工具；二是从客岁股市的履历来看，当“散户”疯狂加杠杆之时，那些不必要通过杠杆方式购房的“资金力气雄厚者（包罗机构）”大概正在退却，一旦出现这种情况，意味着房价上涨就将见顶。 $ k$ P6 w4 H" B1 h0 R2 O
限购限贷政策已在一二线都会启动，楼市调控进入新的阶段。本轮房价上涨至少履历了两个阶段。 & m& l1 g5 V) G
第一阶段是从2015年年中至本年第一季度，这一时期，一线都会房价开始上涨，但二线和三线都会仍处于调解过程。这段时间，相应中央“去产能”的要求，有些二线都会开始放开限购政策，不少三线四线都会以致出台购房鼓励和补贴政策。 7 R% y! |3 P3 c/ F; }2 c$ t/ s
第二阶段，则是本年第二季度开始至今的一二线都会房价普涨。这一时期，房价不停攀升，但是在政策层面，除了地方政府的限购政策外，中央层面对房地产调控不停处于静默状态。因此，前期也出现了不少对政策质疑的声音以及对调控体制的反思。
+ }# e. X- F# |4 _: i% m4 } 但是，从汗青履历来看，放任房价上涨进而引发的泡沫幻灭是政策无法蒙受之重，任何国家的羁系层都不大概在短期内放任房价过分上涨。因此，房价调控姗姗来迟但终究不会缺席。国庆节期间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、昆山、佛山共计20个都会先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。由于我国房地产行业总体仍处“去产能”阶段，因此在中央层面还是按兵不动。 8 v% a9 h3 G2 W& P
但是，连合我国房地产调控的履历来看，假如地方的限购政策不能到达调控结果，房价进一步上涨，那么中央层面出台调控步伐也就不会迢遥，而且大概更加的严厉。而从历次房价调控的结果来看，一旦中央层面出台调控步伐，房价就大概进入新的周期。因此，本轮一二线都会房价上涨周期很大概将进入新的阶段。
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. u/ g% ^, l7 _1 l0 I) M( T& I 资金将流向何方？ : B3 ~" n. I& \* E6 Y
本轮房价走势一旦周期性见顶，房价走势将进入新的通道。由于逐利的天性，资金必将探求新的市场。从市场的角度来看，资金流向大概包罗大宗商品、贵金属、债券市场、权益市场等紧张市场。
( |" C5 a, n) A# R. j+ t0 ?6 X 大宗商品与楼市的关联度很小，但存在较大变数。一样平常而言，紧张经济体大宗商品期货市场的国际化水平都相对较高，在举世活动性相对宽松的配景下，大宗商品与国内相干指数，如房价指数和股市的关联度都较小。另一方面，本年春节以来，大宗商品指数不停处于相对较高的位置，而且在技能上，短期内大概正处于降落通道。 , N1 o/ \( ?8 J: }$ ~2 ~
但是，9月28日美国国会参众两院分别以压倒性多数票颠覆了奥巴马对“911”法案的否决权后，“911”法案戏剧性翻盘，这意味着911受害者眷属可以控告被指涉及911打击的沙特。这大概引发沙特与西方关系发生巨变。由于沙特是原油生产大国且在美国有相称规模的资产，这一变乱给未来原油和大宗商品代价走势增长了许多变数。 $ G: T' k8 c" [# `1 r6 K2 m
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强势美元配景下，贵重金属难言有好的投资时机。作为避险的紧张工具，由于当前美国非农就业数据高于预期，美元强势，因此贵重金属蒙受较大的降落压力。且美联储已经走向加息通道，因此，短期内贵金属大概难以有好的走势。
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市场感情敏感，债市投资空间有限。在一连走出了2014年和2015年两年大牛市后，只管恒久看来，债市仍大概走出长牛，但是从现在的市场感情来看，短期内债券市场同样投资空间有限，以致有大概在肯定时期内出现走势逆转的情况。
* S) j* f+ i7 H6 [4 N$ v* E 跷跷板效应显着且低位震荡，股市大概是一个紧张选项。从比年来的履历来看，我们发现，股市与房市之间资金的跷跷板效应比力的显着。尤其思量到，近期股市不停在3000点震荡，股市对资金大概具有肯定的吸引力。因此一旦房价见顶，短期内股市大噶鍪金的一个紧张选项。
" v- m* w! y8 F/ q8 e& J2 e 必要注意到的是，假如房价出现剧烈调解，那么宏观经济也将受到巨大打击。这种情况下，在肯定时期内，除了紧张的避险工具外，应该说紧张的市场都很难有好的投资时机。
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泉源：中信证券《宏观经济专题研究：房价之后是股市？》陈诉 | 
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发表于 2019-6-13 20:07:32
