据媒体统计，近一年来，先后有近50个都会通过调解土地出让、首套房贷利率规复、利率优惠扣头、房源解禁、税费优惠、买房嘉奖、购房入户、购房补贴、进步平常住宅代价标准、调解限购条件、进步公积金贷款额度等方式举行楼市政策微调。房屋贩卖和土地代价等一些先导性指标体现楼市已经开始触底回升，尤其是房屋贩卖量大幅回升。沉寂许久的楼市又开始茂盛，任志强乃至猜测来岁房价一定大涨。统统恰如我在新书《中国经济到了最伤害的边沿》中预料的那样，经济表里交困下，当局一定又一次摆荡起楼市的魔棒，计划让大象般鸠拙的中国经济舞蹈。( K- r) B; w4 G6 p9 o4 u" N5 M' ^
* h* A1 a* u) [3 l b! E3 ^7 ^% N" Y8 `
上半年财报已经一连公布,多种经济数据下行表明经济二次探底无疑,火箭蛋、蒜你狠、贵羊羊等食品代价的飙升体现走出4万亿引发的通胀阴影还遥遥无期,内需因此更加欲振乏力,劳动力资本敏捷上涨,进一步打击了制造业，在制造业麋集的浙江乃至出现小企业主的跑路潮。在一片冷落之中，房市的再度火爆使我们不得不面临一个酷寒的实际，那就是无论是出口还是内需实在都是“浮云”，中国经济的高速增长只靠一种方式，就是近乎疯狂的固定资产投资。
) K% Y2 z& }3 N' n
$ u1 U1 q: A4 v8 K( D; x7 ]% N1 C# ^3 k- N0 d
然而更可骇的是，由太过的固定资产投资催生的泡沫经济，正在摧毁我们的经济结构，我们的经济看似由于楼市刚需而提振，实则是末日狂欢，我们正在重蹈香港经济泡沫幻灭的覆辙却浑然不知，老郎我再此不得不再一次高声疾呼：中国楼市到了存亡存亡的时候！中国经济到了最伤害的边沿！! l# y0 T* Y& E6 G
, J1 ^: r4 m6 h% S( Q0 c6 {4 W" y) K/ l
我们隔断香港式的阑珊就差半步，由于香港犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。7 ]' h: `+ g" ?0 U
# u* J0 m. }6 |& x2 b. D% m
. B u( D; j8 A2 T9 O J1 c4 T& q9 e第一，当局把持土地开发权，故意制造楼市火山，严峻依靠土地财政，让房地产成为经济支柱。
" R( I+ _9 k8 X* C* v
2 A& a& S5 R* @( l) `6 E
# ~, a* m( K1 C' C( m! F0 W" K香港土地产权向来为当局全部，批租土地构成当局财政收入的紧张泉源。土地代价越高，则当局收益越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”当局对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，与比年来我们地方当局争相攫取土地一级市场收益相似。. R* |( ^; v: b, m* N9 K' f
1 E( N# g$ f( b+ S' x& U7 O! d! _( w: I
) U7 {7 ~& Q; I5 C1 W2 H0 H
香港房地产恒久在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依靠房地产。依靠到什么程度呢？我分三个层面来说：
7 R7 _ s$ G7 {2 `# n
& M0 s2 B7 z! d5 m$ c; d
9 O8 o8 w2 q2 F6 [, q4 q4 E, j第一层面：经济依靠。1997年房地产以及相干行业的增长值，占香港GDP的比重已凌驾四成，整个经济运动都围绕着房地产业转。房地产投资恒久占固定资产总投资的三分之二。% w! m) T9 Q* C' {. n
1 Y2 \/ u7 ?3 A; A- K }6 ~; s3 p
u- B) L! l4 ]2 Z M* F
第二层面：财政依靠。财政收入恒久依靠土地批租收入以及其他房地产相干税收。4 s0 P7 m6 p/ J: ?" C$ S* @ t) K
, R; e9 L9 v- ?! y! v3 i# b) Q( w. f1 Q9 c1 H
第三层面：金融依靠。房地产股向来是第一大股，占港股总市值三分之一，股票和房地产代价“相互拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也相互依靠，房地产开发商和住民住宅按揭始终占银行贷款总额的30％以上。. V) N' ^1 F4 g
# y4 R! \$ y) q2 z2 x
9 L3 q, o4 K# S# |: o2 _那么，我们对比一下本日本地的经济数据：
& E6 v' u- _8 K# |- V3 ~0 C7 l5 H2 W" ~0 z: H3 N, j, W) g
7 p4 n5 O) y: W( e
第一层面：经济依靠。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。
: S1 P+ F% A" F) U. e
, O0 l' h5 t. A) S% w0 d Q, o( q( L8 ^; _
第二层面：财政依靠。2010年，在两轮房市调控之下，天下土地出让金数额仍再创新高；增幅再创新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方当局对土地财政的非常依靠。" E$ P$ t1 E) `5 d
`* @* d6 t8 |% `" X, b% O; y- q' v: L+ @2 E
第三层面：金融依靠。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相干的贷款已经靠近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有大概占到贷款总量的60%。6 V: {" W; l! X
: G$ ~* b2 q2 }) ?) y5 j
, P9 r1 D' M H y第二，漠视负利率题目，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济矫饰繁荣。
# }' O2 o4 h: t; \& |* y: K
% C% ]2 O) w2 G; ]6 ~( l
9 c& k6 y/ ?9 R8 Q20世纪90年代初香港处于负利率年代，银行储备利率抵不上每年10%的高通胀腐蚀，逼使人们到处探求投资机遇，以免银行积贮被通胀吃掉。 但是，“港英”当局对负利率接纳放任自流的态度。早在1992～1994年期间，“豪宅”代价猛涨了6倍，甲级办公楼代价猛涨2.5倍，沙田等非市中央的中档楼盘代价猛涨近3倍。“港英”当局颁布多项克制炒楼的步调，包罗七成按揭上限，想要把楼市冷却下来，楼价稍有回挫。
& d# L7 M9 P s R; B8 v6 z6 P, Q6 K n& x& J% h6 n
L1 A! u; U# y! I5 R- q1 w
但是，“港英”当局的“末代总督”彭定康随后把精神都放在折腾政治上面了，根本不答理负利率的题目。1994年他在搞政改方案，1995年在忙着搞“立法局”推举。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅伸张至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。 到了香港离开殖民统治当天（1997年7月1日），楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成，连同1992年的第一轮炒风，楼价在五年内上升足足一倍半，让一个四十平方米不到的房子动辄要花两三百万港元。/ `& z4 \) [" o
- ^! A) F9 v; |7 X" h- o% t" ^
- z, W1 _6 {. n* y本日的我们呢？也没有剖析负利率和老百姓保值无门的窘境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有办理老百姓保值无门的题目。最严峻的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3.5%，贷款利率是6.56%，官方公布的通货膨胀率在4.9%。这意味着什么？意味着你存款是亏钱的，贷款也是亏钱的，但银行怎么都不会亏钱。固然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到，由于你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动利率是40%，也就是说七八分的利钱你也不愿定能借到钱。各人知道现在温州的民间利率是多少吗？据中国之声《天下消息联播》报道，现在，温州高息贷款月息突破一毛，就是说中小企业借100万元当月还清的话，还要还10万元的利钱，利钱相当于120%。只有房屋抵押贷款的利率还比力低，低于实际上的通货膨胀率，以是，这种利率政策就是逼着你去买房保值。& W! w: P3 Z2 @- X W# O" _
; R# ]# r! k! N$ h1 y% p* J8 p1 @) {# Q% |0 M$ R& h
第三，经济阑珊就在眼前，却为了政绩，突然掉臂统统打压楼市。0 w* V3 z/ P: c4 f
6 W9 ` |* m# q. `: H* l2 j
0 j: G( ^4 [0 D3 J X
1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政陈诉《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包罗三个紧张目的：每年兴建的公营和私营房屋单元不少于85000个；十年内全港七成的家庭可以自置寓所；将轮候租住公屋的均匀时间收缩至三年。而在董建华公布“八万五”筹划的时间，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若筹划实验，公屋与私屋的比例将到达4∶1，楼市不崩盘才怪。6 {+ z! N5 v) _8 C G2 y
% T1 t1 S5 d3 \3 X2 v: `6 B8 ?' u! m
让人担心的是我们隔断香港的谬妄“八万五”近在咫尺！! C7 t1 p [3 m. Q- ?" [& ~
8 v3 y' M+ v% p( p/ X$ c
! ]+ h5 Y/ p# T6 J3 ~2011年，北京将通过新建、改建、购买、恒久租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、考核、配租工作，2011年底前实现配租入住1万户以上。但是各人知道这20万套是什么概念吗？北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。以是，香港是以4∶1的重拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳！
. r6 J- {) H+ M5 u; M/ Z% j) h/ ^2 P) d& ?1 Q1 A+ }( @5 w# |
$ U, \" E8 A$ g7 U. o
那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生体现，“十二五”期间上海筹划新建住宅约1.3亿平方米，此中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句话说，上海现在筹划的重拳是1.5∶1。3 S9 o- p: L: C2 a9 I; L
- H3 y- |( p, r6 @1 g, ?+ a2 {! X" W" `% L
而且我要提示各人注意的是，上面这个1.5∶1大概2∶1实在我算得不对，由于中央和地方不绝在修改筹划，现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套，此中2010年开工建立1000万套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面积仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，天下住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房，按均匀每套75平方米盘算，应该是7.5亿平方米的竣工构筑总量。按照3600万套来盘算，就是27亿平方米。也就是说，我们实际上是以3.5∶1的力度来打击房地产市场。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地产市场才崩盘的，而是才开工没几年房地产市场就完蛋了。
: T$ o; P. c( i& A. p% v% R v* P9 W3 Q! x
, y$ M+ u1 x& s% G7 y已往，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房擦鲱大的泡沫。这里我不想再絮叨了，有爱好想进一步相识保障房“大跃进”的读者，我保举你去读一读任志强发表在《华尔街日报》中文网上的文章。我想说的是，现在是房地产市场存亡存亡的时候，往前再走半步就是万丈深渊，我不渴望我们再犯香港这种致命的错误 | 
|手机版|Archiver|
( 桂ICP备12001440号-3 )|网站地图
发表于 2019-6-14 00:01:37