郎咸平：房地产增值空间胜黄金楼市最具投资价值

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-14 00:04:19

　众所周知，郎咸平老师观点独到，语言犀利，喜欢用数听语言，喜欢从平凡老百姓与中小企业主的眼中分析经济的厘革和政策对于各人的影响。提起房地产，郎教授抛出观点：“中国的房地产比美国的房地产保值。”
　　郎咸平说，“中国和美国的环境恰好相反。在美国，股票的保值性要强于房产，美国的股票年增值率能到达7%-10%，美国股票长期肯定看涨。”
　　而在中国，环境却恰好相反。“中国房地产的保值性要强于股市。”在为现场投资者支招时，郎咸平还讲了一个“四合院的故事”。
　　郎咸平说：“民国初年，1两黄金可以买2亩良田，而5两黄金就可以买北京一个四合院。但是100年后的本日，同样的一公斤黄金即是30万元人民币，却只能买到北京四合院的半个厕所。黄金适当短期炒作，长期投资的话，房地产的增值空间要比黄金好。”以为当前国内形势下最具有投资代价莫过于楼市，尤其是高端住宅，引起了不少投资者的共鸣。
　　房地产市场渐有回暖态势
　　导语：市场不会长期暗淡，投资也不会长期低迷。在稳增长和控房价的抵牾中纠结的不光是购房者和开辟商，政府也发急。
　　迩来，中国市场新建商品住宅代价环比上涨的都会达50个，而二手住宅代价环比上涨的都会达38个。不外，环比代价上涨的都会中，涨幅均未凌驾0.7%；同比代价降落的都会达58个，少数代价同比上涨的都会涨幅也低于1%。通过近期的房地产市场数据，我们发现，在调控稳固的大配景下，市场渐有回暖态势。尤其是二、三线都会，对这种趋势的反应比力显着。不外，房价上涨幅度减弱，力度大不如前。
　　与统计数据相呼应的是，政府重审了“克制谋利投资需求”和“抑价保量”的政策基调与调控预期。中心对于防止房价反弹的明确要求，也表明确中心对市场调控的果断与审慎。那么，在如许的阶段下，市场回暖的苗头到底会带来什么样的预期呢？调控的作用将怎样呢？国务院对16个省(市)“各项政策步调得到了较好落实，调控成效不绝显现，谋利投资性需求得到有效克制”的根本结论，照旧可以让人比力放心。
　　市场不会长期暗淡，投资也不会长期低迷。在稳增长和控房价的抵牾中纠结的不光是购房者和开辟商，政府也发急。房地产市场的下一步走势将是什么样呢？根据现在的环境分析，可以分为短期、中期、长期三个阶段：短期，市场已经开端探明价量的短期底部；中期，市场将在“政策顶”和“市场底”的夹缝中曲折回暖；长期，成交量增长可期但代价走势难料。
　　短期价量底部探明
　　2012年一季度开辟投资仍惯性处于高位，天下商品住宅贩卖面积同比降落了15.5%至13387万平方米，贩卖额同比降落17.5%至7099亿元，贩卖均价同比降落2.4%至5303元。根据政策和市场来分析，2012年一季度的成交价量根本可以定为中短期底部。
　　政策方面看，在调控最严厉的试验期和成交惨淡期，各地政府实践中擦边球不绝乃至“放水”频仍，目标就是探索政府的底线。效果是多数探索未遭及时纠偏，在降准配景下中心政府还进一步明确了鼓励首置需求的态度。
　　需求方面看，这一阶段的投资、谋利寥寥，消耗性需求显着处于观望状态，而成交面积段重要会合在首置和首改户型，重要都会90平方米以下户型成交占比凌驾50%，刚需特性尤为显着。这种险些不含任何“水分”的数据极具说服力。
　　供应方面看，企业资金压力、库存压力大，贩卖采购不景气，行业领头羊的利润不佳，发展姿态欠好……开辟商全面悲观为了生存而“以价换量”，贬价意愿空前。
　　除了以上三点，中国经济也在这一时期面临一系列复杂题目。在综合的数据和论据下，我们可以推断现在市场根本见底。
　　中期夹缝中曲折回暖
　　从长远的角度说，中国的经济发展不能只靠房地产。不外，这不是一两天可以完成的任务。城镇化发展的巨大需求，将来房产税法的遍及、实行都须要时间。短期本地方也不大概完全离开对房地产的依赖。这都是现实须要，是“政策顶”。以是，中国的房地产在中短期内照旧会让人痛并快乐着，政府也会“有打有拉”。中国房地产市场会在“政策顶”和“市场底”的夹缝中回暖，价稳量升是最佳博弈效果。而宏观经济发展须要、货币及信贷政策厘革、新老调控政策瓜代、政策实行力度、地盘供应厘革等复杂因素都会影响回暖的过程。
　　“市场底”的底气在于实着实在的消耗需求。真实的需求将一如既往托住“市场底”条件是房价不要不堪遭受。因此“政策顶”不光要控制还要法器高悬：房价过高而不加控制，实体经济转型就会乏力，主流消耗群体消耗本事就会减弱。投资和消耗两个层面都受影响的效果不光是拦阻城镇化进程，乃至大概危及金融体系安全，危害宏观经济连续稳固增长。
　　在调控过程中，会出现很多“噪音”。那种鼓吹“政府只须要管好保障房，商品房完全交给市场”、鼓吹通过高房价“杀富济贫”的论调貌似通情达理，现实上却潜藏极大的危急：过高的房价是收入分配畸形通过市场发出的错误信号，不控制就会在经济上误伤巨大的中产阶层，在政治上忽略中产阶层。同时，中国也绝不大概绕过发展实体经济去实现国家经济结构的升级和转型。
　　长期成交量增长可期代价走势难料
　　从量的角度看二、三线都会的都会化加快，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”传统和需求以及家庭规模小型化等要素，都将支持将来十年住宅市场需求量的稳步增长。
　　从价的角度看，国内的非高收入人群的收入在近几年增长较快，但是他们的收入在被提前推高的房价眼前仍旧影响有限。这不光受到收入第一次分配从“积累型”到“分享型”的转型的影响，还取决于二次分配能否缩小差距。对于消耗而言，房租是比力真实的代价信号，而房价更多的是与资产代价或是投资需求对应的代价信号。从这个角度看，现在国内房价有泡沫是不争的究竟。而净出口与外汇储备淘汰、国际资源回流以及国内资源外流等因素都有大概导致资产泡沫的破碎。
　　地产泡沫、生齿结构厘革和贷款增长敏捷会加大一国遭遇金融危急的几率，中国正进入这方面的“伤害地区”，金融危急的“恶性”泡沫正在变成。固然，中国房价泡沫与美国、日本有所差异，这要得益于真实消耗需求的后续注入和相对低的财政杠杆，如果长期发展应当不致恶性破碎。但倘若中短期调控欠好，加上前面提到的不确定性因素的影响，房价在猛烈的过程中很有大概大幅震荡，长期走势实属难料。

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